長期剛需引導樓市調控新思路
??各項房地產數據走低凸顯一個事實：房地產市場進入大調整階段。庫存不斷攀高決定這種源自市場自發的調整恐非短期行為。在此背景下，樓市調控出發點應著眼長遠，而非習慣性地看重短期利益。國務院總理李克強在瑞士達沃斯出席與世界經濟論壇國際工商理事會代表對話會時指出：“中國實現現代化必然會伴隨著城鎮化，對房地產的剛性需求是長期的。”分析人士認為，“長期剛需”應成樓市調控新基調。
??2014年全國房地產投資增速、拿地面積、銷售情況、房企資金到位增速等指標全面滑落。其中，拿地、資金增速為負。相比之下，商品房庫存連續33個月維持上漲，庫存規模比兩年多以前近乎翻番。受此影響，國房景氣指數降至歷史低位。在我國房地產發展史上，這種“慘淡”局面還是首次出現。進入歲末年初的業績披露季，不少房企銷售情況完成不佳，上市房企估值降至低位。因此，近期悲觀情緒蔓延，悲觀言論不斷出現。
??誠然，經過多年投資高速增長，房地產市場已告別供不應求的時代，轉而進入整體供大於求新階段。這種變化必然給市場帶來陣痛，但房地產業果真就此一蹶不振瞭嗎？
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??需求規模的大小是衡量一個行業發展的重要因素，房地產業發展與經濟、人口、城市化進程密切相關，因此更應以長遠眼光看待需求潛力和延續性。在這個維度上，房地產業遠未到悲觀時刻。
??第一，城鎮化進程將引致巨大需求。數據顯示，2014年我國城鎮化率為54.77%，距發達國傢尚有明顯差距。在推進城鎮化過程中，房地產業將成為長期受益者。
??第二，改善型願望釋放潛力較大。盡管我國城鎮人均住房面積比前幾年有明顯改善，但前幾年房地產業粗放式發展決定瞭住房質量還有相當大的改善空間。相當一部分城鎮居民僅滿足瞭基本居住需求，仍有改善居住舒適度和居住環境的願望。其中，大規模推進的棚戶區改造正是承接這部分需求的重要渠道。
??不難看出，來自上述兩個方面的“長期剛需”將是推動房地產業發展的重要動力。在政策層面，引導“長期剛需”釋放，應成為新的調控思路。
??首先，整合並減免稅費。盡管從去年下半年以來，不少城市出臺松綁樓市調控政策文件，但政策層面總基調仍然從緊。其中，二手房交易營業稅免征年限較長、二手房交易個稅稅率過高，都成為抑制交易的門檻。從釋放需求角度看，可對上述稅種進行適度減免。抑或加快推出房地產稅，對其進行合理化整合。
??其次，盡快完善長效機制。長效機制出臺，需加快不動產統一登記、完善個人住房信息系統聯網等，這將為信貸和稅收調控提供完整的數據基礎和操作依據，實現真正市場化調控，避免行政之手進行短視幹預。一線城市“限購令”等行政化手段雖暫無退出必要，但需進行合理化調整，如允許外地戶籍人士購買二套房等，從而促進合理需求釋放。
??最後，推進土地和戶籍等制度改革。隻有同步協調推進土地和戶籍制度改革，以及其他相關配套制度改革，城鎮化進程才能真正順利推進。這些改革可促進人口有序流動，對於釋放中長期購房需求大有裨益。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2015-01-27/08435965640072564098823.shtml
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